ОЦІНКА НЕОБҐРУНТОВАНО ОТРИМАНОГО ПРИБУТКУ

Вимога про відшкодування неодержаних доходів (упущеної вигоди) потребує доведення, що ці доходи не є абстрактними і дійсно могли б бути отримані в разі належного виконання своїх зобов'язань боржником. У вигляді упущеної вигоди можуть бути відшкодовані тільки ті доходи, що реально могли б бути отримані.

В ситуації, яка описана в даній статті Позивачем не була доведена реальність отриманих доходів при належному виконанні боржником своїх зобов'язань: між Позивачем та Відповідачем не було укладено Договору про оренду майна.

Альо оцінка необґрунтовано отриманого прибутку, яка і була в даному випадку упущеною вигодою замовлена і проведена.

Отже, коротко про оцінку нижче.

Передісторія.

Позивач тривалий час орендував офісне приміщення площею 298 кв. м. у Відповідача. Приміщення були без меблів, тому Позивачем була придбані офісні меблі, які були завезені та розміщенні в приміщенні. По закінченню договору оренди Позивач зібрався в тривале відрядження. Перед цим Позивач та Відповідач домовились, що за використання майна, що залишалось у приміщенні, він отримає компенсацію. Через 8 місяців Позивач повернувся і почав вимагати оговорену компенсацію за користування своїм майном. Відповідач відмовився від своїх зобов'язань. Забрати майно також не вдалось: приміщення разом з цим майном орендувала інша фірма.

Мета оцінки - визначити вартість збитків від необґрунтовано отриманого прибутку за користування чужим майном протягом 8 місяців.

Вихідні дані, що використано в процесі оцінки: 

1. Перелік майна (меблі).

2. Лист, що підтверджує оренду з 01.02.2018 за 30.09.2018 р.

3. Договір оренди між Позивачем та Відповідачем.

Оцінка проводилася методом співставлення вихідних даних з вимогами нормативних документів, з подальшим розрахунком суми збитків із застосуванням дохідного підходу (метод компаундування грошових потоків).

Об'єднання об'єктом дослідження є майнове право, а саме - величина необґрунтовано отриманого прибутку внаслідок користування чужим майном.

Ринкова вартість оренди - вартість, за яку можливий перехід права користування на об'єкт по домовленості, яка існує між орендодавцем та орендатором, після проведення відповідного маркетингу, при умові, що кожна з сторін діяла із знанням справи, помірковано та без примусу.

Таким чином, при визначенні вартості фахівцями визначалась ринкова вартість (вірогідна сума), що відповідає дійсності, при врахуванні вищенаведених умов.

Оцінка проводилася в чотири етапи:

1. Вивчення наданих документів.

2. Проведення експертного опитування фахівців агентств нерухомості.

3. Розрахунок номінальної дельти методом залишку між місячною орендою з меблями та АТС та оренди вільного від майна приміщення.

4. Розрахунок необґрунтовано отриманого прибутку.

Проведення експертного опитування фахівців з оренди. 

Необхідно зазначити, що інформацію про фактичні угоди оренди слід віднести до непрозорих: величини, що вказані в договорах оренди далекі від реальних, а величини, що вказані в пропозиціях до оренди, потребують коригування, іноді достатня значного.

Було виконано опитування фахівців п'яти провідних агенцій нерухомості міста. Опитуваних попередньо ознайомлено з характеристиками майна та поставлено три питання:

1. Яка вірогідна вартість оренди умебльованого офісного приміщення?

2. Яка вірогідна вартість оренди без меблів?

3. Яке вірогідне подорожчання вартості оренди відбулось за останній рік, півроку?

Як показали дані опитування, величини отріманої різниці у вартості оренди з меблями та без них знаходяться в діапазоні 80 – 120 грн за м. кв. Подорожчання оренди за період 8 місяців поскладало близько 5%.

Були визначені статистичні показники різниці номінального та річного здорожчання оренди за модальним значенням, яке найчастіше зустрічається в опитуваних.

Таким чином була визначена номінальна різниця між вартістю оренди приміщення з меблями та без них на рівні 118 грн за м. кв.

Здорожчання оренди офісних приміщень було прийнято на рівні 5%.

Розрахунок необґрунтовано отриманого прибутку 

Грошовий потік визначався за формулою:

ДП = Дохід - Поправка на приріст орендної плати.

При розрахунку зроблено припущення, що місячний приріст орендної плати має лінійну залежність від річного і складає:

5/12 = 0.41 % на місяць. 

Ставка компаундування прийнята на рівні середньої конкурентної ставки за довгостроковими депозитами в гривні для юридичних осіб - 12%. 

Вартість об’єкта оцінки дорівнює приведеному грошовому потоку і визначена за формулою: 

В результаті проведених розрахунків отримано значення - 30350 грн. 

Таким чином, в результаті проведених розрахунків, оцінювачем зроблено висновок: 

Вартість заподіяної шкоди у формі необґрунтовано отриманого прибутку за користування чужим майном протягом 8 місяців, що завдана Відповідачу, складає 30350 грн (тридцять тисяч триста п’ятдесят гривень). 

Детальніше про оцінку збитків ТУТ